Bytový dům „Špalíček“: Nedotažená rekonstrukce, možný podvod při zakázce, soud města s nájemníky

Bytový dům na rohu ulic Milínská a Špitálská v Příbrami (tzv. „Špalíček“) je ve vlastnictví města Příbram a spravuje ho Městská realitní kancelář. Před několika lety byla provedena rekonstrukce domu. Ta sice na jednu stranu vedlo ke snížení energetické náročnosti budovy, ale na druhou k určitému zhoršení kvality bydlení; na chodbách se např. tvoří plíseň.

Především se ale zdá, že při zakázce se podvádělo. Dodavatelská firma v případě izolace stropu ve sklepě fakturovala minerální vatu; ve skutečnosti ovšem použila polystyren, který je nezanedbatelně levnější. A nikdo si toho nevšiml. Město aktuálně požaduje po nájemnících podíl na nákladech na zateplení – a to včetně chybně vyúčtované minerální vaty. S rekonstrukcí souvisejí i další nejasnosti.

V tomto článku:
• Návrh na zvýšení nájemného v souvislosti s rekonstrukcí a žaloba na nájemníky
• Zhotovitel účtoval levnější materiál. Nikdo si toho nevšiml
• Je použití polystyrenu uvnitř budov v souladu s požární bezpečností?
• Se zateplením přišly problémy

Zateplení prováděla firma EUbuilding z jižních Čech. Technický dozor investora (TDI) měl na starosti autorizovaný inženýr Jindřich Novák z Prahy. Zástupcem objednatele (města) po dobu provádění stavby byla Pavla Sýkorová, vedoucí Městské realitní kanceláře (MěRK). Smlouvu i pozdější dodatek za město podepsal starosta Jan Konvalinka (ANO).

Rekonstrukce začala v lednu 2021 a trvala zhruba rok. Celková hodnota činila 12,6 mil. Kč (vč. DPH). Náklady na technický dozor představovaly 98 tis. Kč (vč. DPH).

Město začalo po dokončení rekonstrukce požadovat po nájemnících úhradu podílu na účelně vynaložených nákladech. Tato úhrada by byla rozložena do měsíčních splátek ve výši 3,5 % z účelně vynaložených nákladů ročně.

Co říká o zvyšování nájemného v souvislosti se stavebními úpravami občanský zákoník, § 2250:

(1) Provede-li pronajímatel stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody, může se s nájemci dohodnout o zvýšení nájemného, nejvýše však o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně. Souhlasí-li s návrhem na takové zvýšení nájemného alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce.

(2) Nedojde-li k dohodě podle odstavce 1, může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného z těchto důvodů ročně o tři a půl procenta z vynaložených nákladů; má se za to, že náklady byly vynaloženy účelně. K návrhu, který neobsahuje výši nájemného nebo nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

Nájemníci se zvýšením nájemného o 3,5 % ročně z účelně vynaložených nákladů nesouhlasili.

Město proto v roce 2023 podalo sérii občanských žalob. Někdo z nájemníků už spor prohrál (viz níže odkazovaný rozsudek), někdo dobrovolně ustoupil, někdo čeká na termín soudního jednání.

To, že město požaduje úhradu části nákladů, je samo o sobě v pořádku a v souladu s péčí řádného hospodáře.

Úskalí je v tom, za jakých okolností tak v tomto případě činí.

Dokument:

  • Rozsudek (Okresní soud v Příbrami; spor o zvýšení nájemného)

Nesrovnalost při zakázce

Jeden z hlavních problémů spočívá v tom, že firma zřejmě při rekonstrukci částečně účtovala dražší materiál, než jaký doopravdy dodala.

Na základě smlouvy měla být k zaizolování stropu ve sklepě použita minerální vata. (V podkladech k rekonstrukci je sklep označován jako „1. PP“.)

Ovšem ve skutečnosti byl při izolaci stropu použit polystyren. To jsme ověřili na místě. O této změně ostatně psal i přímo J. Novák ve vyjádření k požárně bezpečnostnímu řešení.

Jenže v rozpočtu i ve výsledné fakturaci bylo nadále kalkulováno s minerální vatou. Ta přitom běžně stojí zhruba dvojnásobek toho, co polystyren.

To znamená, že dodavatelská firma se možná neoprávněně obohatila na úkor města. Jeví se, že dostala zaplaceno za dražší materiál, než jaký doopravdy použila.


Co firma EUbuilding fakturovala…

Také to znamená, že technický dozor ani nikdo z MěRK si pochybení nevšiml. Novák jako technický dozor by přitom měl mít dostatečné povědomí o průběhu prací. Zároveň Novák i Sýkorová (MěRK) na znamení správnosti podepisovali přijaté faktury.

A znamená to rovněž, že město po nájemnících požaduje úhradu nákladů, které se zřejmě částečně opírají o chybné podklady. Požadovaná částka by podle všeho měla být úměrně nižší. (Celková plocha stropu ve sklepních prostorách celého domu činí zhruba 390 m2. Za 1 m2 deklarované minerální vaty bylo, včetně montáže a povrchové úpravy, fakturováno 1.141 Kč vč. DPH.)

Navíc pokud firma použila odlišný materiál a nikdo si toho nevšiml, nelze vyloučit, že se oproti fakturaci liší i jiné materiály (nebo jejich množství), u nichž rozdíly nemusejí být na první pohled tak patrné.


… a co ve skutečnosti dodala: polystyren místo minerální vaty; v tomto konkrétním místě navíc bez naštukování

Ke smlouvě o dílo byl později uzavřen dodatek, kterým se snížila výměra izolovaného stropu. Účtovaný materiál jako takový ovšem zůstal beze změny – minerální vata.

Souhrn hlavních dokumentů:

Polystyren ano, ne, ano. Je jeho použití v souladu s normou?

Trochu paradoxní je, že v projektové dokumentaci se původně počítalo s tím, že ve sklepě bude použit polystyren. V průběhu zadávacího řízení došlo ke změně:

Zadavatel s ohledem na splnění norem a vyhlášek z oblasti požární bezpečnosti staveb mění typ použitého izolantu na zateplení stropní konstrukce nad 1.PP objektu. Původní polystyren EPS 70F nahrazuje minerální vatou stejné tloušťky a stejného součinitele tepelné vodivosti,“ píše se ve změně zadávací dokumentace č. 1.

Jak jsme již uvedli, během stavebních prací následně došlo k opačné změně a místo požadované minerální vaty byl použit polystyren.

Dodatek k požárně bezpečnostnímu řešení, který v souvislosti s touto změnou vypracoval J. Novák, uvádí:

Stavba byla zahájena v zimním období v době extrémního nedostatku tepelně izolačních materiálů. Pro možnost realizace bylo zhotoviteli povoleno pouze ve sklepních prostorech 1.PP použití izolantu EPS s předepsanou nehořlavou povrchovou úpravou ETICS (perlinka vtlačená do stavebního lepidla, přebroušená a natažená štukem, tj. vykazující index šíření plamene is = 0).

S tímto postupem se pojí dva otazníky:

  1. Může změnu požárně bezpečnostního řešení („PBŘ“) navrhovat stejný člověk, který na stavbě provádí dozor? (Původní PBŘ vypracovala jiná osoba.)
  2. Je použití polystyrenu při vnitřním zateplení v souladu s normou ČSN 73 0810, bod 3.1.3.7? Tato norma kromě jiného uvádí: „V rámci stavebních objektů […] musí být pro vnitřní zateplení apod. použity tepelněizolační materiály třídy reakce na oheň A1 nebo A2.“ Polystyren přitom má (horší) třídu reakce na oheň E.


Co říká technická norma ČSN 73 0810

Doplňme, že vzhledem k povaze stavebních úprav nepodléhalo zateplení domu a oprava střechy stavebnímu povolení.

Souhrn hlavních dokumentů:

Po zateplení se objevily problémy

Části nájemníků se také nelíbí, že by se měli finančně podílet na rekonstrukci, která kromě výhod přinesla i potíže a působí nedokončeně.

Jak zmiňuje Antonín Valach, jeden z nájemníků, po zateplení se v bytovém domě začaly vyskytovat různé problémy.

Při prohlídce domu ukazuje rozsáhlou plíseň na konci schodiště, před půdním prostorem. Pak otevírá vodorovný poklop mezi chodbou a půdou. „Pozor, ať nejste mokrej,“ varuje. Vzápětí následuje malý deštík. Ačkoli se nacházíme pod půdou s novou střešní krytinou.


Plíseň pod půdou; prostorem schodiště se mohou spory plísně šířit po celém domě

Skutečnost, že v půdních prostorách je nyní vyšší vzdušná vlhkost, uznává dle výše zmíněného rozsudku i zhotovitel.

Valach také zmiňuje, že v domě, ve kterém bydlí (stavebně propojené vchody č.p. 17 a 18), je podle něj chybně provedeno zakončení odvětrávací šachty, která vede od digestoří na střechu. Do bytů prý nyní proniká chladný vzduch.

Ve sklepě nás kromě jiného upozorňuje na poněkud nestandardně uchycené svítidlo.

Také osekané zdivo na schodišti do suterénu a ve sklepních prostorách nepůsobí dojmem dokončené práce.

Město údajně slibovalo zajištění nápravy, ale dle Valacha se ani dva roky po dokončení rekonstrukce nic nezměnilo.

Valach se rovněž pozastavil nad tím, že v případě mimosoudní dohody s nájemníky, na které byla podána žaloba, město prý požaduje náhradu poplatku 1.000 Kč za podání žaloby a 8.000 Kč za vypracování žaloby. Zejména se mu nepozdává, že město žádá 8.000 Kč za každou samostatnou žalobu, ačkoli se v jednotlivých dokumentech liší pouze jméno nájemníka a údaje o bytě. „Vždyť to je normální zlodějna,“ uzavírá s trpkým úsměvem Valach.

Napsali jsme o bytovém domě „Špalíček“:
„Nabízíte lidem nesmysly.“ Radnice zareagovala při jednání zastupitelstva na článek o „Špalíčku“
Technický dozor ke Špalíčku: „Žádná plíseň se netvoří.“ Publikujeme důkazy, že minerální vata je dražší než polystyren
O Špalíčku bude 22. dubna jednat zastupitelstvo. Zakázku prověřuje policie

Otazníky na závěr

Proti tomu, že se město obecně snaží zvyšovat běžné nájemné, nelze nic namítat. (Především v případě takového nájemného, které je násobně nižší než nájemné tržní a které se nevztahuje na sociální bydlení.)

V tomto konkrétním případě je ovšem, kromě výše popsaných nesrovnalostí, trochu nesrozumitelné, proč město na jednu stranu běžné nájemné (nesouvisející s opravami) zvyšuje o 20 % pouze jednou za čtyři roky, i když mu zákon umožňuje zvyšování již po třech letech a jednom měsíci – ale na druhou stranu se nekompromisně soudí.

Samostatnou otázkou je, zda by se v daném případě měli nájemníci finančně podílet také např. na celkové výměně střešního pláště nebo výměně svodů dešťové vody.

Tyto dílčí změny nevedou samy o sobě k úspoře energií (na což v rámci žalob poukazuje město) a nemusejí eventuálně splňovat ani další kritéria účelnosti. (Dle A. Valacha do domu č.p. 17 a 18 nezatékalo a např. změna vyústění odsávacího systému na střeše podmínky bydlení spíše zhoršila než zlepšila.)

Hlavní otázka ovšem zní:

Jak je možné, že si nikdo nevšiml změny izolačního materiálu ve sklepě?

Aktualizace 15. 2. 2024: Audiozáznam vyjádření vedení města  k záležitosti při zasedání zastupitelstva 12. února 2024 je k dispozici zde (YouTube).

Tomáš Mosler, Příbramský bublifuk

Zajímají vás komentáře a analýzy k dění v Příbrami? Sledujte stránku Bublifuku na Facebooku a neunikne vám žádný nový text.

Napište komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.