Při posledním zasedání příbramského zastupitelstva byl schválen podnět na pořízení změny územního plánu v oblasti Fantovy louky. (Podrobnosti viz článek s audiozáznamem a s podklady.) Podstatou podnětu je prověření zrušení zastavitelnosti v jižní části SO2 a prověření změny a doplnění regulativu v severní části SO2. V souvislosti s jednáním také zaznívaly informace o cenách pozemků v lokalitě. A prostřednictvím článku se rovněž vyjádřil bývalý starosta J. Vařeka (ANO). Aktuální situaci, včetně hodnoty pozemků, komentujeme v tomto článku.
I. 1500 korun? 500 korun? Aneb otázka skutečné hodnoty pozemků
Účelem této části komentáře není rozebírat, zda a jaká je šance na náhradu škody ve prospěch stávajících vlastníků – kdy tito během pěti let po (původním) nabytí pozemků nezačali stavět – v případě, že by došlo ke změně územního plánu.
Jde spíše o to, s jakými částkami potenciální minimální škody (v případě omezení zastavitelnosti Fantovy louky) někteří zastánci výstavby operují. J. Vařeka např. zmínil léta „soudních sporů, na jejichž konci prosvítají stamilionová odškodnění“.
Podobně argumentoval také J. Holý (dřívější radní za ANO; majitel firmy Nad Oborou, která vlastní část pozemků na Fantově louce) v otevřeném dopise zastupitelům a občanům.
Zmiňme, že dotyční majitelé pozemků přímo či nepřímo vycházejí z částky 1500 Kč, resp. 1200 Kč za metr, kterou odvozují od znaleckého posudku z r. 2022 (str. 18 v odkazovaném dokumentu).
Celkovou potenciální minimální újmu pak vyčíslují (ve vztahu k uváděné výměře hlavních soukromých pozemků o velikosti přibližně 134.000 m2) na 160 milionů korun.
Takto ta čísla působí téměř jako astronomické sumy.
Ale teď trochu jiná matematika.
Jeden developer získal v roce 2013 pozemky za cenu zhruba 990 Kč za m2.
Další developer získal v roce 2018 pozemky za cenu zhruba 320 Kč za m2.
Další developer získal v roce 2019 pozemky za cenu zhruba 600 Kč za m2.
Další developer získal v roce 2021 pozemky za cenu zhruba 450 Kč za m2 a dále menší část za cenu zhruba 230 Kč za m2.
(Příbramský bublifuk má příslušné smlouvy k dispozici.)
Sečteno, podtrženo, stávající soukromí vlastníci čtyř největších pozemků vynaložili v posledních 10 letech za pozemky celkem zhruba 67 milionů korun, s průměrnou cenou přibližně 505 Kč za m2.
Právě reálné kupní ceny jsou přitom nejlepším ukazatelem tržní situace – výstižnějším než ten či onen znalecký posudek.
Ačkoli před několika lety panovala výrazná inflace, ani s jejím přispěním se v horizontu tří nebo šesti let nestane z 320 nebo 600 korun částka 1200 korun. (Může působit jako určitý paradox, že nejvyšší částka za jeden metr čtvereční se týká nejstarší transakce.)
Mimochodem, pokud by se developeři případně v budoucnu domáhali nějaké náhrady a požadovali by (po zohlednění inflace) vyšší částku, než jakou reálně zaplatili při koupi, doplatili by následně s určitou úměrou příslušný rozdíl v kupní ceně prodávajícím?
Vlastnická situace na Fantově louce (2024)
II. (Ne)skryté zájmy bývalého starosty
„Jedni mě obviňují, že skrytě hájím zájmy developerů, protože jsem s nimi spojen,“ napsal minulý týden bývalý starosta.
Touto větou možná J. Vařeka reagoval i na náš přibližně dva roky starý článek Úvaha o skrytých zájmech a veřejných tajemstvích; ten představoval prostý popis okolností a kontextu.
Skutečnost, že bývalý starosta nyní publikoval článek zrovna k Fantově louce, působí jako určitý další nepřímý doklad toho, že v lokalitě zřejmě určité zájmy může mít. Naposledy se totiž veřejně vyjádřil zhruba před rokem, když komentoval svůj stavební záměr. Tehdy se zavádějícím způsobem vymezil vůči památkářům kvůli tomu, že jeho firmě Meinland údajně brzdí výstavbu na Václavském náměstí v Příbrami.
Možné vazby bývalého starosty na některé firmy vlastnící pozemky na Fantově louce pak mohou kromě dříve popsaných faktů (viz výše zmíněný článek) vyplývat i z toho, že když firma Allocation nedávno podala námitku podjatosti v řízení o významném krajinném prvku na Fantově louce, využila ze všech advokátních kanceláři v Příbrami služby zrovna té kanceláře, která v minulosti zastupovala již zmíněnou exstarostovu společnost Meinland.
III. Na co developeři čekali?
Developeři naznačují, že by chtěli v lokalitě nabídnout moderní a kvalitní bydlení.
Proč tedy nezačali už dávno stavět? (Včetně případné vzájemné koordinace.)
Není snad z čistě ekonomického hlediska výhodnější postavit bytové domy co nejdříve (např. v roce 2015 či 2020), a zajistit si tak co nejdlouhodobější příjem z investice?
Navíc by se vlastníci včasným, již před lety realizovaným postupem bývali vcelku elegantně vyhnuli dnes předkládaným výhradám ohledně budoucí podoby územního plánu.
Tomáš Mosler, Příbramský bublifuk
