Město Příbram a firma LDM Group Development zvažují uzavření memoranda, jehož cílem má být vytvoření společného podniku (s. r. o.) za účelem vybudování parkovacího domu v Milínské ulici, v prostoru současného velkoplošného parkoviště nedaleko křižovatky s Dlouhou ulicí.
Návrh memoranda projednala Rada města, která doporučuje příbramskému zastupitelstvu podstatné náležitosti memoranda schválit. Zastupitelstvo se bude návrhem zabývat 12. února. Memorandum obsahuje několik „šedých míst“. Zřejmě nejproblematičtější je rezignace na soutěž o zakázku. Podívali jsme se na podrobnosti.
| V tomto článku: • Co je podstatou memoranda a co se liší oproti dřívější verzi • Co text memoranda neobjasňuje • Město riskuje obcházení zákona o zadávání veřejných zakázek |
O co jde
Kompletní podkladový materiál pro únorové jednání zastupitelstva, včetně vyjádření externího právníka města, je k dispozici zde.
Nejprve si shrňme hlavní náležitosti aktuálního návrhu memoranda.
Z preambule dokumentu vyplývá, že předmětem memoranda je „závazek Signatářů vyvíjet společné aktivity spočívající ve vzájemné spolupráci […] při realizaci veřejně prospěšného projektu výstavby a následném provozování parkovacího domu“.
Dle memoranda mají investiční náklady na stavbu parkovacího domu činit 85 mil. Kč (bez DPH).
LDM Group a město Příbram (souhrnně „signatáři“) mají na stavbě spolupracovat formou založení nové korporace (společný podnik – joint venture), ve které bude mít každý ze signatářů obchodní podíl 50 %.
Samostatnou smlouvou o způsobu výkonu hlasovacích práv signatáři dojednají způsob vzájemné spolupráce při ovládání a řízení společného podniku. Tato smlouva také bude upravovat vypořádání signatářů v případě zrušení společného podniku, a to „se zohledněním poměru investičních nákladů jednotlivých Signatářů […] na celkových investičních nákladech na tuto stavbu“ a dále též „úpravu vlastnictví Parkovacího domu po zániku Joint venture […].“
Dle memoranda „velikost spoluvlastnických podílů na Parkovacím domu Signatářů při zrušení a vypořádání Joint venture bude odpovídat poměru investic a hodnot skutečně vynaložených každým ze Signatářů na výstavbu Parkovacího domu“.
Město Příbram má mít v parkovacím domě zaručeno minimálně 77 parkovacích míst. Město zároveň poskytne ve prospěch společného podniku právo stavby nebo právo služebnosti, umožňující existenci a užívání stavby alespoň po dobu trvání stavby parkovacího domu.
LDM Group vloží do společného podniku prostředky potřebné ke zpracování projektu a k zajištění příslušných správních rozhodnutí. Tyto prostředky nebudou zahrnuty do celkových investic signatářů.
Co vzbuzuje pochybnosti
Záměr nastíněný memorandem vyvolává řadu otázek.
- Dle dříve zveřejněných informací by měl mít parkovací dům celkem 177 míst. Pokud město bude mít k dispozici jen 77 míst (tedy méně než polovinu), ale zároveň bude 50% podílníkem ve společném podniku, mělo by být objasněno, v jakém rozsahu se budou jednotliví signatáři na záměru podílet z finančního hlediska.
- S tím se pojí otázka, týkající se změny v návrhu memoranda. Memorandum totiž mělo původně zastupitelstvo projednávat už v říjnu 2023, ovšem bod byl tehdy stažen z programu kvůli chybně vymezeným pozemkům.
V tehdejším návrhu se nacházel bod 2.1.9 tohoto znění: „LDM zajistí a vloží do Joint venture finanční prostředky potřebné na vlastní výstavbu Parkovacího domu.“
Tento bod v aktuálním návrhu není. Proč z dokumentu zmizel?
(Původní verze materiálu z října 2023.) - V mediálním vyjádření na podzim 2023 starosta Konvalinka (ANO) nastínil, že po 50 letech by vlastnictví parkovacího domu přešlo na město (viz video, čas v záznamu 4:18). Ovšem o ničem takovém současný ani dřívější text memoranda nehovoří.
Jaký je tedy aktuální záměr? (Zde by mohly být přínosem podrobnosti k výše zmíněné samostatné smlouvě o způsobu výkonu hlasovacích práv.) - Pro firmu LDM Group Development může mít parkovací dům v dané lokalitě teoreticky význam např. v souvislosti se zajištěním parkovacích kapacit pro zvažovanou výstavbu v ulici Špitálská (vedle domu č.p. 131; viz bod 31 v materiálech pro zastupitele, duben 2023) nebo jinde. To je zcela legitimní – jen by tato okolnost, pokud skutečně hraje v záměru nějakou roli, měla předem zaznít.
Město Příbram by si totiž díky záměru polepšilo oproti stávajícímu stavu pouze o nějakých 15 parkovacích míst. To samo o sobě nepůsobí jako dostatečně pádný důvod pro to, aby se město v této iniciativě angažovalo; patnáct míst navíc lze zajistit i jednodušším postupem.
Pokud by hlavním cílem celé akce mělo být soukromé parkování za účelem budoucího splnění požadavků na výstavbu, realizovanou developerem, mohl by spíše než společný podnik dávat větší smysl prodej (či dlouhodobý pronájem) pozemků, s podmínkou zachování přiměřeného počtu veřejných parkovacích míst.
S tím, že developer by zajistil následnou stavbu parkovacího domu zcela sám. Tím by se vyřešila i zřejmě nejpodstatnější výhrada, kterou uvádíme níže.
Kam se poděla soutěž o zakázku?
Možná nejzásadnější výhradou je absence jakéhokoli výběrového řízení. Subjektu, ve kterém bude kromě města figurovat soukromý spoluvlastník s rozhodovacími právy a kapitálem, město (zjednodušeně řečeno) napřímo zadá realizaci výstavby parkovacího domu.
Z jakého právně přípustného důvodu by se mělo rezignovat na zadávací řízení, např. formou koncesního řízení nebo soutěžního dialogu?
Problematičnost tohoto postupu plyne i z komentáře externího právníka města, který mj. uvádí: „[…] je zřejmé, že daný návrh nesměřuje k tomu, aby bylo pomocí volné soutěže na trhu hledáno ekonomicky nejvýhodnější řešení.“
Ano, je možné, že nikdo jiný by o zakázku, realizovanou v součinnosti s městem, neměl zájem. To ale nelze vyřešit tím, že se na soutěž zcela rezignuje.
Teoreticky se totiž může stát (pouze příklad), že jiná firma by byla ochotna realizovat stejný záměr, ovšem zároveň by městu poskytla více parkovacích míst než 77, nebo by nabídla podmínky příznivější v jiných ohledech.
Jak je možné, že Rada města doporučuje zastupitelům schválit materiál, který budí dojem obcházení zákona o zadávání veřejných zakázek?
Průvodní dopis
Součástí materiálů k jednání je také průvodní dopis s návrhem spolupráce, který městu vloni adresoval D. Halmoši, předseda správní rady LDM Group Development.
„Naše společnost LDM Group Development a.s. je ryze českým a dlouhodobě etablovaným podnikatelským subjektem působícím zejména v Příbrami a jejím okolí,“ praví se v úvodu dopisu z června 2023.
Jak ovšem vyplývá z obchodního rejstříku, „dlouhodobě etablovaná“ společnost LDM Group Development vznikla 27. června 2022, zhruba rok před vznikem dopisu.
V dopise jsou také popsány stavební činnosti (parkoviště, minigolf aj.), které jsou z nejasných důvodů chybně prezentovány jako aktivity výše zmíněné akciové společnosti. Ve skutečnosti je realizovaly samostatné subjekty, v nichž nemá firma LDM Group Development žádný majetkový podíl.
Tomáš Mosler, Příbramský bublifuk
